Российский REIT: как заработать на инвестициях в ЗПИФ недвижимости
Инвестиционный траст недвижимости (REIT — real estate investment trust) — это компания, которая владеет и управляет доходной недвижимостью. REIT’ы как коллективные фонды зародились в Америке и предоставляют возможность частному инвестору извлекать прибыль от вложений в недвижимость. По сути, это способ коллективного портфельного инвестирования в недвижимое имущество и получение соответствующей своим инвестициям доли дохода, фактически не выходя из дома, не покупая недвижимость и не управляя ею.
В России такой формы инвестиционного продукта не существует, но есть похожая — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, который при соблюдении определенных требований регулятора становится вполне себе открытым и доступным для частных инвесторов.
Первым таким аналогом западного REIT стал ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал». О запуске фонда было объявлено в 2020 году. Несомненно, ЗПИФы в России уже существовали, но таких специализированных фондов для самого широкого круга инвесторов еще не было. Фонд формируется из индустриальной недвижимости, созданной девелопером PNK group, и, главное, работает в соответствии со стратегией, отличной от стандартных российских фондов, привлекая к себе особое внимание частных клиентов, заинтересованных в коллективных инвестициях.
Доход инвестора состоит из двух частей: арендного потока и изменения стоимости пая. Доходность от арендного потока за двухлетний период работы фонда без учета изменения стоимости пая составляет 11,55% годовых. Прирост стоимости пая за данный период равен 7,64% годовых, а общая доходность на пай с учетом изменения стоимости чистых активов фонда составила 19,18% годовых.
Согласно стратегии ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал», управляющая компания создает крупнейший фонд индустриальной недвижимости в России объемом как минимум в десятки, а то и сотни миллиардов рублей. Ключевые характеристики фонда:
1. Ротация объектов
Недвижимость в фонде регулярно обновляется, то есть происходит ротация объектов с целью получения дополнительной прибыли от их продажи, а эта прибыль далее направляется на приобретение новых объектов. Соответственно, чистые активы фонда растут, а с ними растет и доход на пай. Главное отличие от российской практики состоит в том, что инвестор вкладывает средства в уже работающий и приносящий доход комплекс имущества, который еще и продолжает расти и развиваться под грамотным контролем со стороны управляющей компании. Таким образом, инвестор не ждет, когда управляющая компания соберет достаточное количество средств для приобретения объекта недвижимости, подберет этот объект и проведет сделку, а начинает зарабатывать с первого дня инвестирования.
2. Рентный доход инвесторов
Весь арендный поток за вычетом расходов на инфраструктуру фонда распределяется среди пайщиков. Объектами недвижимости выступают современные высококлассные индустриальные здания: склады и производства в индустриальных PNK-парках. Арендаторы зданий — российские компании, ориентированные на внутренний рынок. Фонд целенаправленно не инвестирует в иные физические объекты имущества, банковские продукты или ценные бумаги, фокусируясь исключительно на индустриальной недвижимости, приносящей регулярный рентный доход.
3. Диверсификация арендаторов
Резидентами объектов выступают компании из разных отраслей экономики, что снижает риски инвестирования. Даже если один из арендаторов фонда или целая отрасль начнет испытывать трудности, то рентный доход от других все равно продолжает поступать и распределяться между инвесторами.
4. Низкие комиссии
В связи с тем что управляющий планирует создать крупнейший фонд, нацеленный на то, чтобы стать индексом индустриальной недвижимости в России, комиссия УК составляет лишь 0,25%. Общий размер вознаграждения специализированного депозитария, регистратора, аудиторской организации и оценщика составляет не более 0,35% от среднегодовой СЧА фонда. Таким образом, снижаются затраты инвесторов на инфраструктурные расходы фонда.
5. Низкий порог входа
При выходе на рынок пай фонда стоил 1500 руб., спустя два года бумага торгуется в диапазоне 1720–1780 руб. Более того, фонд доступен для неквалифицированных инвесторов. Эти факторы в совокупности позволяют каждому человеку, не имеющему опыта в управлении финансовыми продуктами и с любым размером капитала, попробовать себя в качестве инвестора.
Рынок индустриальной недвижимости в России
Главным бенефициаром 2020–2021 годов на рынке коммерческой недвижимости стал складской сегмент. Его бурный рост связан с развитием онлайн-торговли. Прошлый год стал периодом рекорда по выходу ставки аренды на максимум за десятилетия и динамике ее роста. При этом доля свободных площадей и их объем практически близились к нулю.
Первая половина 2022 года стала в некоторой степени периодом неопределенности на рынке индустриальной недвижимости. С одной стороны, многие иностранные компании объявили о приостановке деятельности в России, с другой, тотального высвобождения складских площадей пока не наблюдается.
Эксперты оценивают потенциальную совокупную площадь, занимаемую иностранными компаниями, покидающими российский рынок, в 1 млн кв. м. Это не более 3% от всего российского рынка. С учетом того что на протяжении 2021 года общая вакантная площадь была аномально низкой и составляла менее 1%, можно прийти к выводу: ничего драматичного на рынке не произойдет, он лишь вернется к среднему объему свободных площадей, который наблюдался в течение 2019–2020 годов.
Освободившиеся площади довольно быстро могут занять новые игроки, например дистрибьютеры, которые будут пополнять рынок товарами ушедших брендов с помощью параллельного импорта, или промышленные предприятия, которые будут создавать новые производства в рамках стратегии импортозамещения.
Объекты ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»
На текущий момент портфель фонда состоит трех объектов площадью 103 тыс. кв. м. Вакантных площадей нет. Арендаторы фонда:
- «Алиди» — крупный дистрибьютор товаров народного потребления и оптовый поставщик продуктов питания, договор аренды до 1 апреля 2026 года;
- «ВкусВилл» — сеть магазинов натуральных здоровых продуктов и лидер российского рынка доставки продуктов на дом, договор аренды до 19 марта 2036 года;
- Завод ЖБИ — производитель железобетонных изделий, основных конструктивных элементов индустриальных зданий PNK group, договор аренды до 1 июня 2032 года.
В соответствии со стратегией развития фонда по мере его роста будут приобретаться новые индустриальные объекты: склады, распределительные центры, дата-центры, производственные площади с арендаторами из разных сфер экономики. В пайплайне будущих объектов порядка 385 тыс. кв. м на сумму 35 млрд руб.
Работа управляющей компании
ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» работает на протяжении двух лет. За это время были приобретены семь объектов, четыре из которых уже проданы с общей совокупной прибылью более 310 млн руб. На текущий момент количество инвесторов превысило 25 тыс. человек, а активы фонда составляют более 5,2 млрд руб.
Инвестиционным фондом «ПНК-Рентал» управляет УК «Индустриальная недвижимость». Инвестиционная привлекательность и доступность паев фонда для каждого — это приоритетное направление деятельности управляющей компании. Чтобы создать крупнейший фонд в стране, УК постоянно улучшает не только качество оказываемого сервиса, но и сам инвестиционный продукт.
Так, например, стратегия по ротации объектов недвижимости ведет к регулярному росту стоимости чистых активов фонда и рентного дохода инвестора. А изначальная стратегия по ежеквартальным выплатам инвестиционного дохода на текущий момент находится в процессе изменения. Новые утвержденные правила доверительного управления фондом находятся на регистрации в ЦБ РФ. Это значит, что в течение третьего квартала фонд планирует перейти на ежемесячные выплаты дохода, что делает продукт еще более удобным с точки зрения частоты и регулярности получения пассивного дохода.
Клиентоориентированность — еще одна значимая составляющая. Для того чтобы инвестору было просто и понятно, из чего складываются выплаты, УК публикует отчеты об инвестиционном доходе, в которых излагаются рентные доходы и инфраструктурные расходы фонда.
Как стать инвестором?
Существует два способа инвестирования в фонд. Приобрести паи можно на Московской бирже, тикер ЗПИФ ПНК, а также на платформе pnkrental.ru, где партнером по покупке и реализации бумаг является Управляющая компания «А класс капитал». Основным преимуществом биржи являются быстрые сделки, а платформы pnkrental.ru — наличие схемы реинвестирования дохода, когда каждый отчетный период на полученный доход покупаются дополнительные паи. Это позволяет в долгосрочном периоде увеличить свою доходность.
Сколько можно заработать?
Текущая доходность от арендного потока без учета изменения стоимости пая составляет 12% годовых. С учетом ежегодных индексаций арендных ставок, а также работы УК по управлению портфелем фонда, включающим ротацию объектов, в пятилетнем горизонте целевая доходность от инвестирования в фонд составляет 12–14% годовых.
Доходность ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал», 3-й квартал 2020 года — 2-й квартал 2022 года
Период III кв. 2020 IV кв. 2020 I кв. 2021 II кв. 2021 III кв. 2021 IV кв. 2021 I кв. 2022 II кв. 2022 Доходность годовых, % 16,92 11,68 30,53 16,87 11,08 10,72 11,38 16,30
Предыдущие два года работы фонда показали, что индустриальная недвижимость является не только доходной, но и достаточно устойчивой к экономическим кризисам, которые перманентно обрушаются на страну и мир. Когда в мире бушевала пандемия, драйвером рынка индустриальной недвижимости была электронная торговля. В текущей ситуации экономика начинает перестраиваться в сторону импортозамещения. Соответственно, потребуются новые промышленные объекты для производств и изменения логистических цепочек.
ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» — это тихая гавань и инструмент для долгосрочных инвесторов, рассчитывающих на регулярный пассивный доход. Все подробности — на сайте pnkrental.ru.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, в том числе о вознаграждении управляющей компании и возможных расходах, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в интернете — по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд, о свойствах и характеристиках фонда указана в материале исключительно в рамках описания Стандартной стратегии управления «Инвестиционная стратегия PNK rental». Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы клиента в будущем.
*PNK rental — ПНК аренда (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.
Информация актуальна на 30 июня 2022 года.
